Évaluations & conseil

Situation : Les sociétés cotées en Bourse de l’UE sont obligées de rédiger leurs reportings selon les normes International Financial Reporting Standards (IFRS). Selon cette norme comptable qui régit les rapports annuels, les Sociétés Immobilières Réglementées (SIR) sont tenues de faire expertiser tous les trimestres l'immobilier présent dans leur portefeuille.

Mission : À la demande d'un investisseur (SIR), Stadim a effectué les valorisations périodiques de ses immeubles de bureaux, dans le cadre d'un accord de coopération à long terme.

Approche de Stadim : Nous avons ajusté les paramètres financiers et économiques et nous avons actualisé les baux en cours, compte tenu des travaux d'amélioration et de la situation du marché. Sur cette base, nous avons fourni  un rapport condensé et les nouveaux chiffres ont été ajoutés au tableau de bord du client.

Situation : Une PME souhaitait intégrer à très court terme son site logistique à sa société.

Mission : Pour ce faire, l’entreprise était tenue de faire expertiser son patrimoine immobilier. C’est dans ce cadre qu’elle a choisi de faire appel à Stadim.

Approche de Stadim: Une fois notre offre approuvée, l'un de nos experts s'est rendu sur place et a remis le rapport de valorisation condensé nécessaire le lendemain de sa visite.

Situation : Un investisseur belge réputé dans le secteur de l’immobilier pour étudiants a eu l’opportunité inattendue d’acheter une vaste résidence pour étudiants à proximité d'une université aux Pays-Bas.

Mission : Pour être certain de sa décision d'investissement et pour renforcer sa position de négociation, il a demandé une valorisation spécialisée à Stadim. Il a fallu faire preuve de réactivité car ils étaient plusieurs en lice.

Approche de Stadim : Nous avons planifié une visite sur place et avons rassemblé les documents nécessaires pour effectuer un calcul précis (méthode DCF). Sur la base de notre rapport et de nos conseils quant aux nuances et aux sensibilités du marché néerlandais, l'investisseur a pu entamer les négociations en connaissance de cause.

Situation : Une créatrice de bijoux prometteuse souhaitait ouvrir sa première boutique et préférait pour cela investir dans un bien immobilier . Elle trouva en centre-ville un immeuble commercial de caractère, avec des parties monumentales, correspondant parfaitement à sa marque de bijoux. L'étage inférieur commercial a été mis en vente en même temps que les étages supérieurs qui nécessitaient une rénovation.

Mission : Comme il s’agissait de son premier achat immobilier, la créatrice demanda conseil à Stadim.

Approche de Stadim : Nous avons visité le bien et nous avons abordé le projet dans une perspective rationnelle. L’emplacement commercial a été évalué, de même que les espaces proprement dits ainsi que les possibilités de développement ultérieur. Stadim a identifié les limites et le potentiel des parties monumentales et examiné les possibilités de développement des étages supérieurs. Nous avons réalisé une simulation du coût total de l'investissement en intégrant un budget de rénovation, tant du point de vue de « l'investisseur » que du point de vue de « l'occupation propre ». Après avoir étudié l’ensemble du dossier, la créatrice de bijoux disposait de suffisamment d’éléments pour prendre une décision mûrement réfléchie et entamer une demande de financement. Le vaste rapport d'expertise répondait aux exigences de la banque pour le dossier de financement.

Situation : Une cliente particulière a hérité d'une habitation de son grand-père. Elle souhaitait la rénover avec son mari à des fins d’habitation mais aussi pour y accueillir leur jeune entreprise.

Mission : Le comptable a demandé un calcul du droit réel. Pour ce faire, il a fait appel à Stadim.

Approche de Stadim : Après une visite sur place, nous avons rédigé un rapport de valorisation conformément aux exigences de l’administration fiscale flamande (Vlabel). Le rapport comportait aussi une simulation de budget avec une valorisation avant et après les travaux, ainsi qu’une distinction entre les parties privées et professionnelles. Nous avons également calculé un usufruit et une nue-propriété pour la partie professionnelle.

Situation : Un expert-comptable devait prodiguer un conseil fiscal concernant l'établissement d'un droit réel dans le cadre de la restructuration d'un groupe de centres résidentiels de soins en Wallonie.

Mission : Il a demandé à Stadim de lui fournir une valorisation étayée d'un bail emphytéotique durant vingt-sept ans, avec calcul d'un canon emphytéotique annuel (rémunération).

Approche de Stadim: La valorisation d'un centre résidentiel de soins se fait sur la base de l'analyse de l’EBITDAR de l’exploitation. Stadim a ainsi pu estimer le loyer réalisable à long terme pour l’exploitant. Lors d'une visite sur place, nous avons rassemblé les informations nécessaires, comme le tarif journalier, le forfait INAMI, le pourcentage d'occupation, un aperçu des coûts opérationnels, etc. Nous avons ensuite effectué une analyse de sensibilité pour tenir compte de l'impact sur la valeur en cas de modification des paramètres essentiels tels que l'inflation, le tarif journalier, les coûts opérationnels, etc. Nous avons rédigé un rapport de valorisation condensé reprenant un résumé des caractéristiques de base, un aperçu détaillé des calculs, la méthodologie appliquée et une analyse de sensibilité de certains paramètres du calcul.

Situation : Lors de l’acquisition d'un nouveau centre résidentiel de soins, une SIR a été confrontée à la question de savoir si ce bien immobilier devait être classé comme investissement immobilier ou comme leasing financier.

Mission : La SIR a demandé conseil à Stadim dans le cadre de ses obligations comptables et de reporting.

Approche de Stadim : Nous avons étudié la sensibilité d'un certain nombre de paramètres, comme la durée du bail, la durée de vie économique, le loyer conforme au marché, l'inflation, le rendement financier, etc. Nous avons effectué différents calculs pour déterminer l'impact sur la valeur. Sur la base de cette analyse, le client a pu déterminer si le centre résidentiel de soins devait être classé ou non comme investissement immobilier.