Waardering & advies

Case: Beursgenoteerde bedrijven in de EU zijn verplicht te rapporteren volgens de International Financial Reporting Standards (IFRS). Op grond van deze boekhoudkundige standaard voor de jaarverslagen moeten Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (GVV) hun vastgoed in portefeuille elk kwartaal laten herwaarderen.

Opdracht: Op vraag van een investeerder (GVV) voerde Stadim de periodieke waarderingen uit voor diens kantoorgebouwen in het kader van een samenwerkingsovereenkomst op lange termijn.

Aanpak Stadim: Wij pasten de nodige financieel-economische parameters aan en actualiseerden de huidige huurcontracten, hielden rekening met verbeteringswerken en analyseerden de markt. Op basis daarvan werd een verkort verslag aangeleverd en werden de nieuwe cijfers aan het klantendashboard toegevoegd.

Case: Een kmo wenste haar logistieke site op zeer korte termijn in te brengen in een vennootschap.

Opdracht: De onderneming was daarom verplicht haar vastgoed te laten waarderen en deed hiervoor een beroep op Stadim.

Aanpak Stadim: Meteen na goedkeuring van onze offerte ging een van onze experten op plaatsbezoek en leverde daags nadien het nodige verkorte waarderingsverslag aan.

Case: Een gerenommeerde investeerder in Belgisch studentenvastgoed kreeg onverwacht de opportuniteit om een omvangrijke studentenresidentie te kopen in de buurt van een Nederlandse universiteit.

Opdracht: Om zeker te zijn van zijn investeringsbeslissing en om zijn onderhandelingspositie te versterken, vroeg hij Stadim om een gespecialiseerde waardering. Snel schakelen was de boodschap, want er waren meerdere kapers op de kust.

Aanpak Stadim: Wij planden een bezoek ter plaatse en verzamelden de nodige documentatie voor een accurate calculatie (DCF-methode). Aan de hand van ons verslag en onze tips met betrekking tot de nuances en gevoeligheden van de Nederlandse markt kon de investeerder met kennis van zaken de onderhandelingen aanvatten.

Case: Een veelbelovende juwelenontwerpster wilde haar eerste winkel openen en bij voorkeur zelf investeren in vastgoed. Ze vond in de binnenstad een karaktervol handelspand met monumentale kenmerken dat helemaal bij haar juwelenmerk paste. De commerciële benedenverdieping werd te koop aangeboden samen met de hogere verdiepingen die aan renovatie toe waren.

Opdracht: Aangezien het om haar eerste vastgoedaankoop ging, vroeg de ontwerpster Stadim om advies.

Aanpak Stadim: Wij bezochten het pand en benaderden het project vanuit een rationele invalshoek. De commerciële ligging werd beoordeeld, evenals de ruimtes zelf en de verdere ontwikkelingsmogelijkheden. Stadim bracht de beperkingen en mogelijkheden van de monumentale delen in beeld en nam de ontwikkelingsmogelijkheden van de hoger gelegen verdiepingen onder de loep. We maakten een simulatie van de totale investeringskost, inclusief een renovatiebudget, zowel vanuit het standpunt ‘investeerder’ als vanuit het standpunt ‘eigen gebruik’. Na het doornemen van het volledige dossier had de ontwerpster voldoende inzicht om een weloverwogen beslissing te nemen en een financieringsaanvraag te starten. Het uitgebreide schattingsverslag voldeed aan de vereisten van de bank voor het financieringsdossier.

Case: Een particuliere klant erfde een woning van haar grootvader. Ze wilde deze samen met haar man renoveren om er te wonen, maar ook om er hun opstartend bedrijf in onder te brengen.

Opdracht: De boekhouder vroeg bijkomend een berekening van het zakelijk recht. Daarvoor werd een beroep gedaan op Stadim.

Aanpak Stadim: Na een bezoek ter plaatse stelden wij een waarderingsverslag op conform de vereisten van de Vlaamse Belastingdienst (Vlabel). Het verslag omvatte ook een budgetsimulatie met een waardering vóór en na de werken, met een opsplitsing tussen het privé- en het professionele gedeelte. Aansluitend berekenden we voor het professionele deel een vruchtgebruik en een naakte eigendom.

Case: Een accountant moest fiscaal advies verlenen omtrent de vestiging van een zakelijk recht in het kader van de herstructurering van een groep woonzorgcentra in Wallonië.

Opdracht: Hij vroeg Stadim om een onderbouwde waardering van een erfpachtrecht gedurende 27 jaar, met berekening van een jaarlijkse canon (vergoeding).

Aanpak Stadim: De waardering van een woonzorgcentrum gebeurt op basis van de analyse van de EBITDAR van de exploitatie. Zo kon Stadim de voor de exploitant haalbare huur op lange termijn ramen. Tijdens een plaatsbezoek verzamelden wij de noodzakelijke informatie, zoals dagprijzen, RIZIV-forfait, bezettingspercentage, overzicht operationele kosten… Daarnaast voerden we een sensitiviteitsanalyse uit om de impact op de waarde weer te geven bij wijziging van essentiële parameters zoals inflatie, dagprijzen, operationele kosten… We stelden een verkort waarderingsverslag op met een samenvatting van de basiskenmerken, een gedetailleerd overzicht van de berekeningen, de gehanteerde methodologie en een sensitiviteitsanalyse van bepaalde parameters in de berekening.

Case: Een GVV werd naar aanleiding van het verwerven van een nieuw woonzorgcentrum geconfronteerd met de vraag of dit onroerend goed geclassificeerd moest worden als vastgoedbelegging of als financiële leasing.

Opdracht: In het kader van boekhoudkundige en rapporteringsverplichtingen schakelde de GVV Stadim in voor advies.

Aanpak Stadim: Wij bestudeerden de sensitiviteit van een aantal parameters, zoals de duur van de huurovereenkomst, de economische levensduur, de marktconforme huur, de inflatie, het financieel rendement…, en voerden diverse berekeningen uit om de impact op de waarde te duiden. Op basis van deze analyse kon de klant berekenen of het woonzorgcentrum al dan niet geclassificeerd moest worden als vastgoedbelegging.