Analyse d’un pôle immobilier de santé et des possibilités de reconversion. Quels investissements mon bien immobilier nécessite-t-il pour être paré pour l’avenir ?
La situation
En tant que propriétaire-exploitant de plusieurs maisons de retraite et logements avec services d’aide à la personne, vous envisagez l’acquisition de nouveaux bâtiments. La question centrale est la suivante : quelle est la valeur actuelle de ces actifs et quels investissements en infrastructures sont nécessaires pour assurer la pérennité à long terme de ce vaste portefeuille immobilier ?
La situation
- Analyse d’investissement à grande échelle: réalisation d’une analyse financière et stratégique globale.
- Évaluation diversifiée: estimation de différents types de biens immobiliers de santé, répartis sur l’ensemble du territoire belge.
- Analyse ESG à l’échelle du portefeuille: évaluation objective des performances en matière de développement durable et des risques environnementaux.
- Évaluation de la conformité à plusieurs niveaux: examen du portefeuille sur la base de la législation administrative et sectorielle à quatre niveaux :
- Flandre
- Bruxelles
- Wallonie
- Europe
- Analyse de reconversion: évaluation de la faisabilité et de la rentabilité des changements d’affectation des biens immobiliers inoccupés du portefeuille.
Découvrez ici la gamme complète de services et de solutions proposés par Stadim.
Notre approche : de l’analyse aux scénarios d’avenir
ÉTAPE 1. Collecte de données et étude sur site
Chaque projet débute par une inspection approfondie sur place de l’ensemble des bâtiments. En fonction de vos besoins spécifiques et du type de bien immobilier, nous constituons une équipe interdisciplinaire qui réunit des compétences en matière de gestion technique des bâtiments, d’architecture et de développement durable. En étroite concertation avec vous, nous procédons à un inventaire complet des données.
ÉTAPE 2. Analyse comparative opérationnelle
Nous comparons tous les paramètres recueillis à notre propre connaissance du marché et à notre vaste base de données historique. Pour ce faire, nous nous appuyons sur des modèles analytiques avancés développés en interne et sur des normes internationales. Notre objectif ? Une analyse comparative précise qui vous donne un aperçu immédiat des performances actuelles et du potentiel futur de votre bien immobilier.
ÉTAPE 3. Évaluation ESG et benchmark de durabilité
De plus, nous soumettons votre portefeuille à une évaluation ESG approfondie, qui permet de cartographier objectivement l’impact écologique des biens immobiliers. Pour ce faire, nous utilisons notamment l’outil européen CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor). Nous ne nous limitons pas aux seules émissions de CO₂ ; nous analysons également des indicateurs clés de performance (KPI) tels que la consommation d’énergie, les scores EPC, la qualité de l’isolation, la part des énergies renouvelables, la consommation d’eau, la circularité, la mobilité et la gestion des déchets. Par ailleurs, nous identifions les risques climatiques aigus tels que les risques d’inondation et de canicule. Il en résulte une référence claire des performances actuelles par rapport à la réglementation en vigueur et future à tous les niveaux politiques.
ÉTAPE 4. Analyse d’investissement et scénarios stratégiques
Toutes les données recueillies sont exploitées pour aboutir à une analyse d’investissement rigoureuse, que nous présentons dans un rapport clair et concis.
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”Nous disposons en interne de toute l'expertise nécessaire, tant en matière d'immobilier que d'ingénierie, pour déterminer la valeur d'un portefeuille immobilier. C'est ce qui fait notre singularité
Le résultat
L’analyse complète est présentée dans un rapport final détaillé comprenant des recommandations stratégiques et des outils opérationnels :
Évaluation financière et des risques
- Une évaluation fiable et réaliste ainsi qu’une analyse des risques du portefeuille actuel et des acquisitions envisagées.
- Une vision claire des rendements à court et à long terme de vos investissements immobiliers.
- Une quantification précise des économies attendues et de l’impact des mesures proposées sur la valeur immobilière.
Évaluation technique immobilière et liste de contrôle
- Une évaluation technique personnalisée pour chaque bâtiment, traduite en une liste de contrôle détaillée et immédiatement applicable.
- Une vision claire de la structure globale des coûts, ventilée comme suit :
- Les incontournables : les mesures de base obligatoires pour se conformer à la législation actuelle et à venir (telles que la valeur d’isolation et l’optimisation des systèmes CVC).
- Éléments facultatifs : travaux esthétiques ou visant à améliorer le confort (tels que des travaux de peinture) afin d’optimiser la qualité du patrimoine.
Analyse ESG et réduction des risques
- Des recommandations concrètes visant à améliorer de manière structurelle les performances en matière de paramètres environnementaux.
- Des mesures ciblées visant à minimiser le risque de dépréciation (risque de perte de valeur lié au non-respect des normes économiques, écologiques ou réglementaires futures) et à maximiser la valeur de marché.
Proposition stratégique de réaffectation
- Sur la base de l’analyse des données, nous vous proposons des mesures d’optimisation concrètes pour l’aménagement de vos immeubles. Il peut parfois s’avérer plus intéressant, par exemple, de convertir un immeuble à usage mixte (tel que des soins, des logements et des bureaux) en un immeuble exclusivement résidentiel afin d’en maximiser la rentabilité.
Planification par scénarios et budget d’investissement pluriannuel
- Afin de mieux anticiper les incertitudes futures et les évolutions du marché, nous élaborons des plans d’investissement pluriannuels et différents scénarios d’avenir.
- Nous veillons à ce que nos interventions s’alignent parfaitement sur vos contraintes budgétaires, les tendances macroéconomiques et les échéances réglementaires à venir, en vous déchargeant de tout souci dans le processus de décision stratégique, de A à Z.
Points clés à retenir
Cadre réglementaire complexe et propre à chaque région
L’immobilier de santé est un secteur extrêmement complexe et strictement réglementé. La réglementation précise varie selon le type de soins et la région, et repose sur cinq piliers de conformité :
- Législation en matière de soins de santé : agréments, normes de qualité et normes relatives au personnel.
- Immobilier et urbanisme : permis, affectation et environnement.
- Sécurité : sécurité incendie, évacuation et bien-être au travail.
- Aspects techniques : EPC, accessibilité et ventilation.
- Aspects fiscaux et juridiques : TVA, structures locatives et responsabilité.
L’ESG, garant de la valeur
L’impact financier des investissements ESG est souvent sous-estimé. Une fois ceux-ci intégrés à notre expertise, leur rentabilité apparaît rapidement. Rester les bras croisés n’est pas une option : quiconque reporte la mise en œuvre des mesures de durabilité nécessaires s’expose à une dépréciation aiguë et extrême de son bien immobilier. En effet, un immeuble qui n’est pas conforme aux normes du marché perd immédiatement sa compétitivité et sa capacité de location.
Choix stratégiques pour le patrimoine vieillissant
Le parc immobilier de soins de santé belge est en grande partie vétuste. Afin de pérenniser les portefeuilles, il est indispensable de procéder à tout moment à une analyse coûts-avantages objective entre un scénario de rénovation en profondeur et la construction d’un nouveau bâtiment.
Personne interviewée : Dennis Weyts – dennis.weyts@stadim.be
